Tư vấn thiết kế kiến trúc

Các kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng đều khẳng định, cách tính giá thành xây dựng chính xác nhất là phải làm dự toán công trình. Song trong thực tế vẫn tồn tại nhiều cách tính khác nhau, mỗi người mỗi kiểu.

Để tính giá xây dựng công trình chuẩn mực, bài bản và chính xác nhất là dựa vào dự toán. Trong dự toán thể hiện rõ phần nguyên vật liệu, phần công cho mọi hạng mục để hoàn thiện công trình. Ngoài xi măng, sắt thép, cát đá, còn từ đinh, kẽm buộc cho đến giá nhân công làm từng công đoạn, cả công dọn dẹp... đều được ghi cụ thể và chi tiết hoá một cách rành mạch trong dự toán. Trong dự toán còn có đơn giá, chủng loại nguyên vật liệu, số lượng... và giá nhân công. Nếu có sự thay đổi một hạng mục hay công đoạn thi công nào, đều có thể tính toán với nhà thầu hay ngược lại, tính với chủ nhà.

Tuy nhiên, nhiều gia chủ cũng như thầu ngại rà soát và đọc những phần dự toán thể hiện. “Đọc” được dự toán nghĩa là phải nắm được các điều khoản, giá nguyên vật liệu, các hạng mục thi công... mới có thể giám sát. Nếu không, gia chủ phải nhờ (thuê) một đơn vị độc lập để theo dõi tiến độ và nhật ký hoá các công đoạn. Vì ngại việc này, thực tế các chủ nhà thường chọn cách tính theo kiểu khoán cho nhà thầu với giá bao nhiêu một m² xây dựng. Chủ nhà có thể chỉ khoán phần xây thô hay cả xây thô và hoàn thiện. Hoặc gia chủ chỉ khoán phần nhân công, còn nguyên vật liệu do chủ nhà tự lo hoặc cũng có thể khoán cả hai khoản trên.

Việc “khoán gọn” đó từ chỗ tưởng như đơn giản lại dẫn đến phức tạp là phải xác định xây thô là gồm bao nhiêu công việc. Tính theo m² nào, nền, sàn đúc hay mái...

Rắc rối chữ “xây thô”

Xây dựng một căn nhà được chia làm hai phần: phần thô và hoàn thiện. Theo cách tính thông thường hiện nay, các nhà thầu cho rằng những hạng mục liên quan tới “phần hồ” là tính trong phần thô. Theo quan niệm này, phần xây thô gồm bê tông, xây, chống thấm, làm lan can, có hệ thống đường ống điện chờ (chưa tính đi dây...), hệ thống ống cấp thoát nước chờ sẵn trong vách... Việc hoàn tất các khoản này giống trong bản vẽ là xong khung sườn nhà. Những công đoạn còn lại như lắp ráp cửa, gạch đá ốp lát, thiết bị điện, đèn, thiết bị vệ sinh... gọi là phần hoàn thiện.

Về nguyên tắc, những khoản này cần ghi rõ trong hợp đồng hay phụ lục hợp đồng. Nhưng rắc rối cũng phát sinh từ đây vì hợp đồng ít khi ghi hết những việc thực tế. Khi căn nhà đi vào cao điểm là lúc các nhóm thợ khác nhau kéo đến, một nhóm chỉ đảm nhận một phần lắp ráp, vận hành. Ví dụ, nhóm thợ sắt làm cổng, nhóm làm thiết bị báo trộm và điện thoại, internet, nhóm làm nhôm, kính, nhóm làm inox, nhóm làm cây xanh...

KTS Nguyễn Văn Châu, Gám đốc Công ty Tỷ Lệ Vàng còn nêu kinh nghiệm, nếu chỉ giao thầu phần thô thì trong thi công rất thường gặp tranh cãi khi thực hiện phần hoàn thiện. Việc này, có thể giao luôn cho nhà thầu khoản tiền công phần hoàn thiện. Gia chủ thường muốn chủ động mua sắm gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, đèn điện... theo ý mình nhưng thường không nắm được ai sẽ gắn các vật liệu, thiết bị đó vào công trình.

KTS Châu kể, có trường hợp căn nhà hầu như đã hoàn thiện, chủ nhà mua phòng xông hơi, bồn mát xa... về nhờ thợ lắp đặt. Khi đó, phải đục tường, cạy nền để chạy đường dây điện, dây nối đất chống rò điện cho các hệ thống máy ở các phòng trên. Vị kiến trúc sư này đúc kết kinh nghiệm: “không nên tách hai­ phần, thô và hoàn thiện, nhất là phần công hoàn thiện. Việc này sẽ tạo điều kiện cho thầu thi công được chủ động, công trình cũng được đồng bộ và đồng điệu hơn”.